Le dispositif Pinel vous offre la possibilité d'investir dans l'immobilier neuf en utilisant l'argent de vos impôts pour financer une partie du logement. En contrepartie de la location du bien sur une période définie, la loi Pinel offre en 2024 aux contribuables une économie d'impôt pouvant aller jusqu'à 42 000€, soit 14% du montant de l'acquisition.
La loi Pinel, comme les lois Duflot et Scellier qui l’ont précédée, est un dispositif de défiscalisation immobilière. Autrement dit, à travers ce dispositif, l’Etat incite fiscalement les particuliers à investir dans l’immobilier afin de stimuler la construction de logements neufs en France dans les zones où la demande locative est forte.
En contrepartie d’une importante réduction d’impôt (qui peut être équivalente à 14% du montant de l’acquisition - dans la limite de 300 000€), l’investisseur s’engage à louer le bien sous certaines conditions pendant une durée de 6 à 12 ans.
Les chiffres et les montants à retenir au sujet de la loi Pinel :
La loi Pinel possède de nombreux avantages en termes d'investissement locatif. Mais, il est clair que ses principaux atouts sont avant tout d'ordre fiscal.
Le principe est simple. Pour un investissement réalisé jusqu'au 31 décembre 2024, et selon sa durée d'engagement de location, le contribuable peut bénéficier de :
Ce pourcentage est calculé sur le montant de l'acquisition (prix d’achat + frais d’acquisition). Le montant correspondant, lissé sur le nombre d’années de location, se déduit directement de votre impôt sur le revenu.
Concrètement, si vous vous portez acquéreur d’un deux pièces d’une valeur de 180000€ et que vous le louez pendant 12 ans, vous économiserez alors 31 500€ sur vos impôts, soit une économie annuelle de 2100€ d’économie.
L’année de départ de la réduction d’impôt est celle de l’année de l’achèvement du logement (ou l’année d’acquisition si elle est postérieure).
La réduction d'impôt n'est pas le seul avantage fiscal. Sachez que vous pourrez déduire également de vos revenus fonciers dans le cadre de votre déclaration d'impôt annuelle :
Sont éligibles au dispositif les logements neufs, respectant le la réglementation thermique 2012 et situés dans des zones où la demande locative est forte.
Le législateur a scindé la France en 5 grandes zones, en fonction du degré de tension observé sur le marché immobilier. Les zones A et A bis sont les zones où la demande en logements est bien plus forte que l’offre. A contrario, la zone C, qui recouvre 83% du territoire, est la zone la moins tendue.
Aujourd’hui, seuls les logements situés dans la zones les plus tendues (zone A et B) sont éligibles à un investissement en loi Pinel. Cela permet d’éviter les dérives constatées avec la loi de Robien notamment.
Pour savoir dans quelle zone se situe une commune, vous pouvez par exemple utiliser ce simulateur que le service public met à disposition.
Le loyer appliqué doit respecter un plafond de loyer qui varie en fonction des zones.
Les locataires ne doivent pas par ailleurs dépasser un certain plafond de ressources.
Ces plafonds sont revus chaque année.
A noter que ces plafonds diffèrent selon que vous optez entre le dispositif fiscal Pinel et le Pinel Outre-Mer.
Si le zonage Pinel permet de s’assurer que le bien est situé dans une zone où la demande en logement est importante, il est faux de dire que, dès lors, tous les logements se valent en termes de qualité d’investissement. Notre rôle de conseil est de proposer l’opération qui soit en adéquation avec le profil et les objectifs de nos clients, mais qui soit aussi la plus rentable. Une rentabilité qui est à considérer sur l’ensemble du projet, de l’achat jusqu’à la revente, une étape que certains « vendeurs » ont tendance à occulter dans le cadre d’un investissement défiscalisant.
La qualité du bien, son prix, son emplacement, la pression concurrentielle également seront déterminants lors de la revente. Ainsi, certaines communes dans une même agglomération sont plus intéressantes que d’autres ; de même, au sein d’une même commune, les quartiers ne se valent pas tous.
Pour bien choisir un logement neuf dans le cadre d’un investissement locatif, 5 grands critères sont à prendre en compte, classés par ordre d’importance :
Pour nous assurer de la qualité des biens proposés à nos clients, au-delà du simple zonage Pinel, Liins se repose sur les analyses et les recommandations du Laboratoire de l’Immobilier, qui passe à la loupe et valide les biens immobiliers neufs que nous proposons à nos clients.
Ce dernier utilise notamment un Système d’Information Géographique (SIG), alimenté par de nombreuses bases de données, qui permet d’effectuer des analyses territoriales très fines.
L'analyse détaillée de tous ces critères permet au Laboratoire de l’Immobilier de se prononcer sur la sélection, ou non, des programmes immobiliers que nous proposons, et ce en toute indépendance, quelle que soit la taille du promoteur. Un gage de sérénité pour nos clients, mais aussi pour nous, conseillers.
Les avantages fiscaux du dispositif Pinel sont valables jusqu’au 31 décembre 2022, selon les mêmes conditions que nous connaissons actuellement. Au-delà de 2022, la réduction d'impôt évolue jusqu'en 2024.
Depuis 2022, il est aussi possible de se tourner vers le Pinel+, avec des avantages fiscaux plus intéressants mais avec des conditions plus contraignantes :
C'est une bonne nouvelle pour les investisseurs. En réponse à la tension immobilière dans de nombreuses villes, le zonage Pinel a été modifié par décret le 2 octobre 2023. Plusieurs villes, dont Toulouse, Bordeaux et La Rochelle passent donc de la zone B1 à la zone A, rejoignant ainsi l’agglomération parisienne, la Côte d’Azur et d’autres grandes villes comme Lille, Lyon ou encore Montpellier.
Des modifications qui entraînent une augmentation du plafond des ressources locataires et donc une amélioration de la rentabilité des logements Pinel.
Vous arrivez au terme de la période de location encadrée par la loi Pinel, Duflot ou Scellier, et souhaitez peut-être revaloriser le montant du loyer. Voyons les possibilités qui s'offrent à vous.
