Par Stéphane AVERTY - Liins Limoges
Publié le 20 novembre 2019
C’est un sujet dont on parle peu. Un investissement locatif de type Pinel réalisé dans l’immobilier neuf ne doit pas se considérer sur la seule période de défiscalisation (6, 9 ou 12 ans). Certes, cette période est particulièrement intéressante pour le contribuable car elle est synonyme d’une forte réduction d’impôt. Néanmoins un investissement doit toujours se considérer sur la durée : les conditions de gestion ou de revente post-défiscalisation auront un impact direct sur la rentabilité globale de l’investissement. C’est pourquoi il est important de bien anticiper cette sortie du régime fiscal.
Avant de prendre toute décision, il est utile d’analyser la période de location écoulée :
Répondre à ces questions vous permettra d’y voir plus clair, et vous aidera à vous orienter vers l’une des 3 solutions qui s’offrent à vous : vendre le bien, continuer à le louer ou, pourquoi pas, l’occuper (vous ou vos enfants par exemple).
Si vous n’avez aucun problème à louer votre appartement, c’est que ce dernier répond à une vraie demande. Dans ce cas, pourquoi alors ne pas continuer à le louer ? Surtout que, sorti du cadre de la défiscalisation, vous n’êtes plus soumis aux plafonds de loyers Pinel.
Vous pouvez donc fixer librement le montant du loyer (tout en restant dans les prix du marché). Selon l’état du logement, la fin de la période de défiscalisation peut être la bonne occasion de faire quelques travaux pour le rendre plus attractif, des travaux que vous pourrez déduire.
En parlant de recettes, si vous souhaitez continuer à louer votre bien, il peut être intéressant de vous orienter vers la location meublée non professionnelle. L’intérêt de ce dispositif se mesure au regard de votre tranche marginale d’imposition et plus largement de votre situation fiscale.
Mais cette solution s’avère souvent plus avantageuse fiscalement que la location nue. Car qui dit loyers encaissés dit imposition de ces loyers, une imposition à laquelle vous risquez d’être d’autant plus sensible que vous ne profiterez plus de la réduction Pinel.
Ce statut LMNP vous offre la possibilité de déduire vos charges de vos recettes (loyers) et d’amortir la valeur du bien ; ce qui vous permet de ne pas payer d’impôt sur les revenus locatifs (ou de les diminuer fortement).
Si vous ne voulez pas continuer à louer votre bien pour récupérer votre capital ou éviter toute contrainte de gestion, la vente est indiquée. Néanmoins, là encore, pas de précipitation.
Si vous le pouvez, attendez que votre locataire ait quitté les lieux. Un appartement occupé n’intéresse le plus souvent que les investisseurs, qui de manière générale, cherchent à baisser les prix dans un objectif de rentabilité locative.
Mais surtout, si vous vendez au lendemain de la période de défiscalisation, votre bien sera directement en concurrence avec les appartements voisins (achetés en même temps par d’autres investisseurs). Ce qui aura pour effet de tirer les prix vers le bas. Ainsi, avant toute démarche, renseignez-vous auprès de la copropriété sur les appartements à la vente dans votre résidence.
Enfin, vous pouvez très bien décider de conserver le bien pour vous et vos proches : que ce soit pour bénéficier d’un pied à terre ou loger votre enfant par exemple.
Dans cette perspective, sachez qu’en qualité de propriétaire, vous pouvez prendre congés de votre locataire. Pour ce faire, vous devrez adresser à votre locataire un « congé pour reprise », notifié 6 mois avant la date de fin d’échéance du contrat du bail.
Ne vous précipitez pas à l’issue de votre période d’engagement. La sortie du dispositif de défiscalisation est une étape importante pour consolider la rentabilité de votre investissement.
Certes, il s’agit de tenir compte de vos objectifs mais il est également important de considérer votre nouvelle situation fiscale et patrimoniale, mais aussi de prendre en considération le contexte économique : état du marché, concurrence avec d’autres logements….
