Vous avez validé, simulations à l’appui, la pertinence d’un investissement Pinel par rapport à vos objectifs et votre situation fiscale ? Parfait, il est temps alors de trouver l’appartement dans lequel investir. Passons un peu de temps sur les critères de sélection, qui font toujours l’objet d’interrogations – légitimes – chez nos clients.

Le zonage Pinel, premier garde-fou

Comme vous le savez certainement, le législateur a scindé la France en 5 grandes zones, en fonction du degré de tension observé sur le marché immobilier. Les zones A et A bis sont les zones où la demande en logements est bien plus forte que l’offre. A contrario, la zone C, qui recouvre 83% du territoire, est la zone la moins tendue.

Aujourd’hui, seuls les logements situés dans la zones les plus tendues (zones A et B) sont éligibles à un investissement en loi Pinel. Cela permet d’éviter les dérives constatées avec la loi de Robien notamment. Pour savoir dans quelle zone se situe une commune, vous pouvez par exemple utiliser ce simulateur que le service public met à disposition.

La rentabilité

Si le zonage Pinel permet de s’assurer que le bien est situé dans une zone où la demande en logement est importante, il est faux de dire que, dès lors, tous les logements se valent en termes de qualité d’investissement. Notre rôle de conseil est de proposer l’opération qui soit en adéquation avec le profil et les objectifs de nos clients, mais qui soit aussi la plus rentable. Une rentabilité qui est à considérer sur l’ensemble du projet, de l’achat jusqu’à la revente, une étape que certains « vendeurs » ont tendance à occulter dans le cadre d’un investissement défiscalisant.

La qualité du bien, son prix, son emplacement, la pression concurrentielle également seront déterminants lors de la revente. Ainsi, certaines communes dans une même agglomération sont plus intéressantes que d’autres ; de même, au sein d’une même commune, les quartiers ne se valent pas tous.

L’analyse du Laboratoire de l’Immobilier

Pour nous assurer de la qualité des biens proposés à nos clients, au-delà du simple zonage Pinel, Liins se repose sur les analyses et les recommandations du Laboratoire de l’Immobilier, qui passe à la loupe et valide les biens immobiliers neufs que nous proposons à nos clients. Ce dernier utilise notamment un Système d’Information Géographique (SIG), alimenté par de nombreuses bases de données, qui permet d’effectuer des analyses territoriales très fines.

Pour apprécier un programme immobilier dans le cadre d’un investissement locatif, 5 grands critères sont à prendre en compte, classés par ordre d’importance :

• L’emplacement (au-delà du zonage, qui comme nous l’avons vu, est trop grossier pour être toujours pertinent) : dynamisme de l’agglomération, cote du quartier, typologie de la population, nombre de commerces et de services à proximité, qualité des infrastructures, densité des transports en commun…
• La qualité intrinsèque du bien : matériaux utilisés, parties communes, conception des logements, mode de chauffage, qualité des équipements (cuisine, salle de bain) et des revêtements.
• Le marché : état de l’offre et de la demande, mais aussi concurrence d’autres programmes immobiliers autour, rendement locatif estimé…
• La pérennité de l’investissement : taille du programme, mixité investisseurs / propriétaires occupants, garanties locatives proposées, solidité du gestionnaire…
• Le volet environnemental : label de performance énergétique, mode de production d’eau chaude sanitaire, orientation des bâtiments, dispositifs divers (récupération des eaux de pluie, panneaux photovoltaïques, brise-soleil…).

C’est une analyse détaillée de ces éléments qui permet au Laboratoire de l’Immobilier de se prononcer sur la sélection, ou non, des programmes immobiliers que nous proposons, et ce en toute indépendance, quelle que soit la taille du promoteur. Un gage de sérénité pour nos clients, mais aussi pour nous, conseillers.