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Loi Denormandie : investir dans l’immobilier ancien

Le dispositif Denormandie a pour objectif d’inciter les investisseurs dans l'immobilier à se lancer dans la restauration de logements anciens, vides et dégradés, à condition que ces derniers se situent dans une zone éligible. Suite à la restauration, le bien immobilier est ensuite proposé sur le marché de la location avec une tarification abordable. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt.

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Les grands principes de la loi Denormandie

Le dispositif est entré en vigueur le 1er janvier 2019. Il vient peu à peu remplacer la loi Cosse. La loi Denormandie constitue un dispositif de défiscalisation immobilière visant à améliorer l’état général des anciens logements dans certaines zones spécifiques à travers une réduction d’impôt. Les investisseurs privés deviennent alors des propriétaires se lançant dans des travaux de rénovation de ses habitations.

Grâce à ces différents travaux sur les biens vétustes et dans les zones éligibles, le dispositif Denormandie permet d’offrir plus de logements décents à la population afin de lutter efficacement contre la crise immobilière.

Il s’agit d’un dispositif complémentaire à la loi Pinel ancien et cette dernière dispose de sa propre zone d’application et de ses propres conditions. C’est pourquoi, certaines villes figurant dans la liste Pinel ne sont pas éligibles au dispositif Denormandie.

Les avantages du dispositif Denormandie

Bénéficiez jusqu'à 21% de réduction d'impôt sur une période de 12 ans
Investissez dans des logements anciens, vides et dégradés
Contribuez à la redynamisation des villes moyennes
Simulation gratuite et sans engagement

Les chiffres du dispositif immobilier Denormandie

Quelques chiffres pour comprendre l'intérêt du dispositif immobilier Denormandie

21%
 de réduction d’impôts sur une période de 12 ans
300 000 €
de plafond pour le calcul de la réduction d'impôt
250
villes/communes en France éligibles au dispositif Denormandie

Pourquoi investir dans la loi Denormandie ?

Les avantages du dispositif Pinel concernant les logements neufs sont également étendus dans les investissements locatifs pour les anciens logements avec travaux grâce au dispositif Denormandie.

  • Ce dispositif fiscal est donc particulièrement bénéfique pour n’importe quel investisseur souhaitant bénéficier d’une réduction d’impôt. Ce dernier est alors calculé par rapport à la durée totale de l’opération et peut atteindre 21 %.
  • La loi Denormandie assure une excellente optimisation de la rentabilité de l’investissement immobilier, tout en valorisant le marché local.
  • Par ailleurs, le dispositif Denormandie contribue à la redynamisation des villes moyennes.

Le détail des avantages fiscaux de la loi Denormandie

Si vous connaissez déjà le dispositif Pinel, vous n’allez pas être perturbé sur les conditions et sur les modalités pour bénéficier des avantages fiscaux. La loi Denormandie se base exactement sur le même principe, mais en utilisant simplement un zonage différent :

  • Tout d’abord, le calcul de la réduction d’impôt. Ce dernier se base directement sur le prix de revient maximum du logement et bien évidemment en considérant la limite d’un plafond par mètre carré concernant la surface habitable. Ainsi, pour bénéficier pleinement des avantages fiscaux de la loi Denormandie, vous ne devez pas dépasser la limite de 300 000 € sur une même année d’imposition. Cependant, cela ne signifie pas que vous ne pouvez acheter un bien immobilier au-delà de ce plafond. Mais les 21 % de réduction d’impôt concerneront uniquement les 300 000 € investis.
  • Le plafond par mètre carré défiscalisable a quant à lui été fixé par le gouvernement à 5500 €.
  • Le taux de réduction d’impôt constitue bien évidemment l’avantage fiscal majeur du dispositif. Elle s’étale de façon linéaire en fonction du nombre d’années de la location. Sur 6 ans, la réduction d’impôt est égale à 12 %. Elle atteint 18 % sur une période de 9 ans et enfin 21 % sur une période de 12 ans. La réduction s’applique au moment de l’année d’achèvement du logement ou au moment de son acquisition si cette dernière est postérieure.

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Loi Denormandie : comment faire pour réussir son investissement ? 

Les conditions d'éligibilité au dispositif Denormandie

Pour profiter de la loi Denormandie, il est impératif que le logement fasse l’objet d’une rénovation à hauteur de 25 % minimum du prix de revient. Donc, si vous faites l’acquisition d’un logement de 100 000 €, vous devez au minimum réaliser 25 000 € de travaux.

  • Par ailleurs, la rénovation du logement doit entraîner une amélioration des performances énergétiques d’au minimum 20 % et de 30 % pour une maison individuelle.
  • Il est impératif de louer le logement nu comme habitation principale pendant une période minimum de six ans.
  • La location concerne uniquement les foyers soumis à des conditions de ressources.
  • Une fois l’achèvement des travaux, le logement devra être occupé dans les 12 mois suivants.
conditions loi denormandie
  • Si l’investissement porte sur un immeuble, ce dernier doit obligatoirement être situé dans un centre-ville sur l’une des 245 agglomérations faisant partie de l’opération « cœur de ville ».
  • Le zonage de la loi Pinel ne conditionne pas l’éligibilité du bien immobilier à la défiscalisation Denormandie. Mais le zonage Pinel détermine les ressources et les plafonds de loyer à appliquer.
  • La perte du bénéfice des incitations fiscales s’applique automatiquement en cas de non-respect des engagements de location.

Un exemple de défiscalisation avec la loi Denormandie

La défiscalisation du régime de la loi Denormandie reste scrupuleusement identique à la défiscalisation de la loi Pinel. Dans cet exemple, un particulier effectue l’acquisition d’une maison de 55 m² pour un montant total de 190 000 €. Bien évidemment, l’acquisition du bien immobilier s’effectue dans une zone éligible à la loi Denormandie.

Chaque année, le bien immobilier génère des revenus de 7200 €. Cela représente un loyer mensuel de 600 €, sans tenir compte des charges. À cela, il faut prendre en considération vos intérêts d’emprunt qui s’élève à 2500 € et en prenant en considération les charges annuelles d’un montant de 800 €.

Dans cet exemple, le prix au mètre carré est de 3454 euros, inférieur à 5500 euros, donc pas de problème pour l’éligibilité au dispositif.

Le montant de la défiscalisation sera de 190 000 X 21% = 39 000 euros. Cela équivaut à une réduction d’impôt de 3325 € par an sur une période de 12 ans.

Comme pour le dispositif Pinel, les déficits fonciers liés aux dépenses du bien immobilier en dehors des intérêts d’emprunt peuvent être imputés sur le revenu global avec un plafond de 10 700 €.

Il est donc possible de déduire les 800 € des charges annuelles de votre revenu. Si vous vous situez dans une tranche d’imposition à 41 %, cela vous permettra de réaliser une économie d’impôt supplémentaire à hauteur de 328 € chaque année.

Enfin, si vous disposez d’autres revenus fonciers, il est également possible de déduire leur intérêt de vos revenus.

Dispositif DENORMANDIE : ça m'interesse

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