Le dispositif Denormandie a pour objectif d’inciter les investisseurs dans l'immobilier à se lancer dans la restauration de logements anciens, vides et dégradés, à condition que ces derniers se situent dans une zone éligible. Suite à la restauration, le bien immobilier est ensuite proposé sur le marché de la location avec une tarification abordable. En contrepartie, l’investisseur bénéficie d’une réduction d’impôt.
La loi Denormandie, entrée en vigueur le 1er janvier 2019, constitue un dispositif de défiscalisation immobilière visant à améliorer l’état général des anciens logements dans certaines zones spécifiques (villes labellisées « Cœur de ville ») à travers une réduction d’impôt. Les investisseurs privés deviennent alors des propriétaires se lançant dans des travaux de rénovation de ses habitations.
Le dispositif Denormandie permet ainsi d’offrir plus de logements décents à la population afin de lutter efficacement contre la crise immobilière.
Il s’agit d’un dispositif complémentaire à la loi Pinel ancien, cette dernière disposant de sa propre zone d’application et de ses propres conditions. C’est pourquoi, certaines villes figurant dans la liste Pinel ne sont pas éligibles au dispositif Denormandie.
Quelques chiffres pour comprendre l'intérêt du dispositif immobilier Denormandie
Les avantages du dispositif Pinel concernant les logements neufs sont également étendus dans les investissements locatifs pour les anciens logements avec travaux grâce au dispositif Denormandie.
Si vous connaissez déjà le dispositif Pinel, vous n’allez pas être perturbé sur les conditions et sur les modalités pour bénéficier des avantages fiscaux. La loi Denormandie se base exactement sur le même principe, mais en utilisant simplement un zonage différent :
Pour profiter de la loi Denormandie, il est impératif que le logement fasse l’objet d’une rénovation à hauteur de 25 % minimum du prix de revient. Donc, si vous faites l’acquisition d’un logement de 100 000 €, vous devez au minimum réaliser 25 000 € de travaux.
La défiscalisation du régime de la loi Denormandie reste scrupuleusement identique à la défiscalisation de la loi Pinel. Dans cet exemple, un particulier effectue l’acquisition d’une maison de 55 m² pour un montant total de 190 000 €. Bien évidemment, l’acquisition du bien immobilier s’effectue dans une zone éligible à la loi Denormandie.
Chaque année, le bien immobilier génère des revenus de 7200 €. Cela représente un loyer mensuel de 600 €, sans tenir compte des charges. À cela, il faut prendre en considération vos intérêts d’emprunt qui s’élève à 2500 € et en prenant en considération les charges annuelles d’un montant de 800 €.
Dans cet exemple, le prix au mètre carré est de 3454 euros, inférieur à 5500 euros, donc pas de problème pour l’éligibilité au dispositif.
Le montant de la défiscalisation sera de 190 000 X 21% = 39 000 euros. Cela équivaut à une réduction d’impôt de 3325 € par an sur une période de 12 ans.
Comme pour le dispositif Pinel, les déficits fonciers liés aux dépenses du bien immobilier en dehors des intérêts d’emprunt peuvent être imputés sur le revenu global avec un plafond de 10 700 €.
Il est donc possible de déduire les 800 € des charges annuelles de votre revenu. Si vous vous situez dans une tranche d’imposition à 41 %, cela vous permettra de réaliser une économie d’impôt supplémentaire à hauteur de 328 € chaque année.
Enfin, si vous disposez d’autres revenus fonciers, il est également possible de déduire leur intérêt de vos revenus.
