Par Julien MEHA - Liins Aox-en-Provence
Investir dans l'immobilier ne s'improvise pas. Quand bien même la pierre est considérée comme une valeur refuge, l’investissement immobilier n’échappe pas aux règles de bon sens. Pour réussir son placement, il est nécessaire d’avoir à l’esprit quelques principes de base.
Elémentaire mais essentiel. Investir dans l’immobilier locatif est une mauvaise idée si vous ne savez pas ce que vous voulez faire. Défiscaliser ? Assurer un revenu complémentaire ? Préparer vos vieux jours ? Acquérir un pied-à-terre à moindre frais ? Avant de vous lancer, vous devez définir vos objectifs pour les mener à bien. Laissez-vous du temps avant de choisir.
Dans la même logique, il est plus que crucial de bien connaître vos possibilités financières. L’investissement locatif peut nécessiter d’importantes sorties d’argent ; votre budget doit être adapté à vos ambitions. Si vous êtes déjà sous l’eau au moment des premières grosses dépenses, vous aurez bien du mal à mener à terme l’investissement.
La clé du succès ou de l’échec : un bien mal situé n’attire pas, même s’il est beau, neuf, spacieux… Investissez là où vous savez qu’il y a un marché. Investir dans un bien immobilier mal placé peut vous coûter très cher et rester sur vos bras très longtemps. Le prix ne fait pas tout ; il vaut mieux acquérir un logement plus cher mais mieux placé car les perspectives de revenus locatifs seront alors assurées. De plus, l’emplacement est également déterminant pour la plus-value à la revente : encore une fois, si personne ne veut acheter là où vous êtes, il est impossible de vendre au meilleur prix.
Intrinsèquement liée à l’emplacement, la rentabilité locative doit être déterminante dans votre choix. Les avantages de défiscalisation de nombreux dispositifs (Pinel, LMNP, Malraux...) sont conditionnés par la location du bien : si ce dernier n’est pas loué dans les six mois suivant l'acquisition, ou un an selon les cas, vous perdez les avantages fiscaux de votre investissement ! Et subissez au même titre la chute des revenus locatifs. Autant dire que l’absence de locataires vous coûtera très cher, d’où l’intérêt de prêter une attention toute particulière à la rentabilité locative de votre investissement.
Le piège classique : investir avec une idée de ce que l’on veut faire d’ici deux à trois ans, sans se projeter dans quinze ou vingt ans.
L’investissement dans l’immobilier locatif est toujours une proposition de long terme, avec souvent l’obligation de louer pendant plusieurs années. Certains dispositifs jouent sur le temps long : en nue-propriété, il vous faut attendre quinze ans avant de retrouver la pleine jouissance du bien par exemple.
De manière générale, il est important de regarder l’investissement sur le long terme, afin de prendre en compte les perspectives de revente dans votre décision notamment.
