Reconnu par les notaires et privilégié par les contribuables souhaitant préparer leur retraite et/ou leur succession, le démembrement de propriété s’affirme comme un placement efficace pour vous constituer un patrimoine immobilier sur le long terme.
En investissant en nue-propriété, vous achetez un bien avec une décote, en laissant l’usufruit pendant 10 à 20 ans à un bailleur institutionnel qui récupère les revenus locatifs.
A l'issue de cette période, vous récupérez la pleine propriété du bien pour en faire ce que vous voulez.
En raison du démembrement d’une durée de quinze ans, vous ne profitez pas du bien pendant cette période, ce qui signifie que la nue-propriété ne devient véritablement avantageuse qu’après cette période, à échéance de l’usufruit, lorsque l’investisseur récupère la pleine jouissance du bien.
En d’autres termes : c’est un investissement de long-terme, plutôt fiable , qui s’adresse à des personnes disposant déjà de revenus et d’un patrimoine assez conséquent pour investir sur une période de quinze ans ou plus.
La pleine propriété d'un bien immobilier est composée de la nue-propriété et de l'usufruit.
Si la pleine propriété permet de disposer du bien, de l'utiliser et d'en percevoir des revenus, la situation est différente pour la nue-propriété et l'usufruit. En nue-propriété, on dispose du bien (on peut par exemple le vendre), mais il n'est pas possible de l'utiliser ni d'en percevoir des revenus. A contrario de l'usufruit. Il existe également une solution intermédiaire appelée démembrement du droit de propriété. L'occupation du bien, sa vente, et la perception des revenus que l'on peut en tirer peuvent être alors réparties entre l'usufruitier et le nu propriétaire.
Lorsque l'on achète en nue-propriété via un professionnel, on concède l'usufruit à une tierce personne pour une période de 10 à 20 ans. L'usufruit peut également prendre fin au décès de l'usufruitier lorsqu'il a été cédé dans le cadre d'une vente viagère. Lorsque la période d'usufruit s'achève, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété de son bien. Libre à lui alors de l'occuper ou de louer.
La nue-propriété est particulièrement avantageuse en termes de fiscalité. Le propriétaire n'a pas à s’acquitter de la taxe foncière ni de la taxe d'habitation. Ces taxes sont toutes deux à la charge de l'usufruitier du bien. Lorsqu'un bien immobilier est transmis en nue-propriété à un héritier, les droits de donation sont réduits. Ils sont en effet calculés selon la valeur du bien en seule nue-propriété. Le nu-propriétaire n’est pas assujetti à l’impôt sur la fortune immobilière. En effet, un bien en nue-propriété n’intègre pas le patrimoine immobilier.
À la fin du démembrement, l'investisseur récupère automatiquement la pleine propriété de son bien immobilier. Il peut l’occuper, le louer et profiter des loyers perçus. Il peut aussi le revendre et réaliser une plus-value, qui sera peu taxée. A l'expiration de l'usufruit, celle ou celui qui en a bénéficié est tenu de remettre le bien en bon état. Il doit pouvoir être habitable immédiatement. Les travaux de remise en état doivent être effectués au plus tard dans le mois qui suit l'expiration de l'usufruit. Cela vaut pour le respect des normes des installations qui équipent le bien. Notez qu'il est possible de revendre une nue-propriété avant le terme du démembrement. Il existe d’ailleurs une forte demande pour ce type d’investissement.
Pour les 25-40 ans qui souhaite investir dans l'immobilier, la nue-propriété autorise une capacité d'épargne qui peut s'avérer importante. Grâce à ce dispositif particulier, ils peuvent se constituer un patrimoine immobilier qui ne sera pas alourdi par des charges. Ils n'auront pas non plus à se soucier de sa gestion à la charge des usufruitiers.
Les nues-propriétaires dont l'âge se situe entre 40 et 60 ans peuvent compter sur la nue-propriété pour préparer leur retraite. Celle-ci leur procurera des revenus complémentaires à terme. ils pourront également bénéficier de la réduction de l'impôt foncier dont la nue-propriété peut leur faire bénéficier.
Pour les nues-propriétaires de 60 ans et plus, la nue-propriété est un bon moyen de transmettre leur patrimoine à moindre coût. De plus, ils peuvent réaliser un investissement immobilier qui n'est pas frappé par l'impôt sur la fortune immobilière.
Ils concernent à la fois le prix d'achat du bien et son entretien.
La nue propriété n'est frappée que d'un seul inconvénient. Il est en effet impossible de percevoir des loyers pendant toute la durée de l'usufruit. Ce n'est donc pas un investissement locatif.
On ne peut pas compter sur les revenus tirés du bien, les loyers, pour par exemple rembourser un emprunt immobilier.
L’acquisition du bien immobilier n’est donc pas éligible aux aides destinées à aider les investisseurs à acquérir des biens qui seront loués (Malraux, Pinel, etc.).
Prenons l'exemple d'un capital immobilier constitué d’une résidence principale en pleine propriété valant 600.000 euros.
On lui ajoute une résidence secondaire en pleine propriété de 300.000 euros ainsi qu’un bien acquis en nue-propriété qui vaut 500.000 euros.
La première peut prétendre à un abattement fiscal de 30%, sa valeur à déclarer est donc de 400.000 euros. La deuxième ne bénéficie d’aucun abattement, sa valeur à déclarer est la même que sa valeur réelle, soit 300.000 euros.
La troisième résidence, en nue-propriété n’est pas soumise à l’impôt sur la fortune immobilière.
Nous obtenons donc 600.000 + 300.000 = 900.000 euros.
Seuls les propriétaires qui détiennent un patrimoine immobilier supérieur à 1,3 millions d’euros sont assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière. Ici ce n’est pas le cas grâce à la nue-propriété.
