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Loi Malraux : achetez un bien de caractère tout en réduisant vos impôts 

La loi Malraux vise à soutenir la restauration des bâtiments remarquables pour sauvegarder le patrimoine architectural français. Elle permet d’investir dans un bien de caractère à réhabiliter situé en cœur de ville, en bénéficiant d’une réduction d’impôt liée aux travaux. Elle s'adresse tout particulièrement aux contribuables fortement imposés, la réduction d'impôt accordée ne rentrant pas dans le plafonnement des niches fiscales.

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Loi Malraux, pour obtenir une forte réduction d'impôt en investissant dans des biens à réhabiliter

La loi Malraux a été votée en 1962 afin de favoriser la conservation du patrimoine français. Complétée en 1985 et révisée en janvier 2009, c'est un véhicule de défiscalisation immobilière fort.

Le montant de la réduction d'impôt est calculé sur la base de l'ensemble des dépenses de rénovation effectuées.

Pour bénéficier du dispositif Malraux, vous devez vous engager à rénover entièrement un immeuble d’appartements pour les louer ensuite pour l’habitation ou pour un autre usage (installation d’une boutique en pied d’immeuble par exemple).

Les avantages de la Malraux

Bénéficiez jusqu'à 120 000 € de réduction d'impôt pendant 4 ans
Investissez dans l'ancien et constituez-vous un patrimoine de qualité dans les quartiers historiques en cœur de ville
Exclue du plafond des niches fiscales
Possibilité de réaliser une plus-value à la revente : les travaux sur le bien entraîneront une hausse de sa valeur
Simulation gratuite et sans engagement

Les chiffres de la loi Malraux

Quelques chiffres pour comprendre l'intérêt de la défiscalisation en loi Malraux

30%
 de réduction d’impôts sur la zone ZPPAUP
120 000 €
 de réduction d’impôts par an (maximum)
400 000 €
de travaux sur 4 ans (à soustraire directement de son impôt à payer)

Comment fonctionne la loi Malraux ?  

La loi Malraux a pour objectif de favoriser la restauration de biens historiques. Les travaux doivent être réalisés sous le contrôle d’un architecte des Bâtiments de France.

Il existe 2 niveaux de réduction d'impôts en fonction du périmètre où le logement est situé :

  • Il est de 22% en zone dite « Malraux secteur sauvegardé »,
  • Il est de 30% en zone dite « Malraux secteur ZPPAUP » ( Zone de Protection du Patrimoine Architectural, Urbain et Paysager).

Le montant global qui peut être défiscalisé, en additionnant toutes les opérations Malraux d’un investisseur, est de 400.000€. Il correspond à des travaux répartis sur 4 ans. En fait, ces 4 années représentent l'année d'obtention du permis de construire à laquelle on ajoute 3 ans. Ce qui résulte en une réduction maximale de l'impôt de 88.000€ ou 120.000€, suivant le secteur, et ce sur 4 ans. Si un excédent est constaté, il est possible d'obtenir un report de 3 ans supplémentaires maximum de l'impôt à payer.

Quels en sont les avantages ? 

La loi Malraux procure 4 avantages principaux. Ils sont surtout liés à la possibilité d’acquérir un bien d’exception à moindre coût. Celui-ci peut devenir très rentable. Sa revente, après le délai de conservation obligatoire et suivant l’état du marché, peut finaliser un investissement rémunérateur :

  • C’est un investissement de forte valeur. Il autorise la constitution d’un patrimoine de grande qualité.
  • Il permet d’acquérir des biens de standing en centre-ville.
  • Il offre l’occasion d’être propriétaire d’immeubles à la qualité architecturale reconnue.
  • Le bien immobilier ancien est entièrement remis à neuf, aux normes et totalement revalorisé.

A qui s'adresse la loi Malraux ? 

Tous les particuliers qui investissent dans des immeubles anciens éligibles à des rénovations réglementées peuvent avoir accès au régime fiscal de la loi Malraux. Ce dispositif vise néanmoins les contribuables fortement imposés, avec un taux moyen d'imposition supérieur (TMI) à 30%. En revanche, la loi n'est pas particulièrement destinée à celles et ceux qui disposent de revenus fonciers confortables. En effet, les travaux pris en compte pour la défiscalisation Malraux ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers.

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Loi Malraux : comment faire pour réussir son investissement ? 

7 erreurs à éviter en loi Malraux

La loi Malraux n’est pas exempte d’inconvénients, ou plutôt de contraintes, pour les investisseurs. Il faut éviter les erreurs d’appréciation qui peuvent s’avérer préjudiciables à l’investisseur. Elles peuvent aussi l’empêcher de bénéficier du dispositif de défiscalisation.

  • La loi Malraux ne s’applique uniquement qu’aux biens immobiliers déjà bâtis. Lors des travaux, on ne peut modifier leur volume habitable.
  • La nue-propriété ne peut être utilisée pour l’acquisition d’un bien Malraux. Seuls les propriétaires de plein droit peuvent en bénéficier.
  • Les biens qui bénéficient de la loi Malraux doivent être loués nus dans les 12 mois après la fin de travaux. Ils doivent devenir résidence principale pendant une durée d’au moins 9 ans.
  • Le bien acquis pour bénéficier de la défiscalisation doit obligatoirement être loué pendant 9 ans. L’acquisition peut prendre la forme d’un investissement via une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI). Dans ce cas, les détenteurs de parts doivent également les conserver pendant au moins 9 ans.
  • Le logement sous loi Malraux ne peut être attribué à un membre du foyer fiscal, un ascendant ou descendant du propriétaire ou à un associé de société civile.
  • Si le bien est revendu avant l’échéance de 9 années, l’avantage fiscal est annulé. La réduction d’impôts des années précédentes doit être réintégrée à la déclaration de celle en cours. Le bien peut en revanche continuer à être loué sous le régime du droit commun. Pour le calcul de la plus-value immobilière l’administration fiscale ne prendra en compte que le foncier et non les travaux et autres dépenses.
  • Si le locataire du bien bénéficiant de la loi Malraux donne son congé, le propriétaire doit le relouer dès que possible. Pour obtenir l’aval d’une période de vacance par l’administration fiscale, il doit prouver qu’il recherche activement un nouveau locataire.

Loi Malraux : prenons un exemple chiffré 

Le calcul de la défiscalisation proposé par la loi Malraux est somme toute assez simple. Un investissement immobilier en secteur ZPPAUP de 300.000€ sur lequel on procède à 150.000€ de travaux sur 2 ans vous donne droit à 30% de défiscalisation.

Ce sont donc 30% de 150.000€ sur 2 ans qui sont répartis. Dès lors, le calcul est le suivant :

Travaux (150.000€) X 30% (Malraux ZPPAUP) / 2 ans (durée défiscalisation) = 22.500€ par an sur deux années. Le montant de la défiscalisation est de 22.500€ X 2 = 45.000€.

Loi MALRAUX :  ça m'interesse
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Notre avis sur la loi Malraux

Avec une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 30.000€ par an pendant 4 ans, la loi Malraux est un dispositif fiscal des plus incitatifs. De plus, l'extension de la loi n'est pas prévue, c'est donc un outil fiscal stable prévu pour le très long terme.

Il est intéressant de savoir que les ressources des locataires du bien bénéficiant de la loi Malraux, ou les loyers qui lui sont appliqués, ne sont astreints à aucun plafond de ressources. Enfin, depuis 2013, la loi Malraux est exclue du plafond des niches fiscales. Ce dispositif de défiscalisation est donc cumulable avec par exemple un employé à domicile, la loi Pinel ou bien encore le Girardin industriel.

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