La loi Malraux vise à soutenir la restauration des bâtiments remarquables pour sauvegarder le patrimoine architectural français. Elle permet d’investir dans un bien de caractère à réhabiliter situé en cœur de ville, en bénéficiant d’une réduction d’impôt liée aux travaux. Elle s'adresse tout particulièrement aux contribuables fortement imposés, la réduction d'impôt accordée ne rentrant pas dans le plafonnement des niches fiscales.
La loi Malraux a été votée en 1962 afin de favoriser la conservation du patrimoine français. Complétée en 1985 et révisée en janvier 2009, c'est un véhicule de défiscalisation immobilière fort.
Le montant de la réduction d'impôt est calculé sur la base de l'ensemble des dépenses de rénovation effectuées.
Pour bénéficier du dispositif Malraux, vous devez vous engager à rénover entièrement un immeuble d’appartements pour les louer ensuite pour l’habitation ou pour un autre usage (installation d’une boutique en pied d’immeuble par exemple).
Quelques chiffres pour comprendre l'intérêt de la défiscalisation en loi Malraux
La loi Malraux a pour objectif de favoriser la restauration de biens historiques. Les travaux doivent être réalisés sous le contrôle d’un architecte des Bâtiments de France.
Il existe 2 niveaux de réduction d'impôts en fonction du périmètre où le logement est situé :
Le montant global qui peut être défiscalisé, en additionnant toutes les opérations Malraux d’un investisseur, est de 400.000€. Il correspond à des travaux répartis sur 4 ans. En fait, ces 4 années représentent l'année d'obtention du permis de construire à laquelle on ajoute 3 ans. Ce qui résulte en une réduction maximale de l'impôt de 88.000€ ou 120.000€, suivant le secteur, et ce sur 4 ans. Si un excédent est constaté, il est possible d'obtenir un report de 3 ans supplémentaires maximum de l'impôt à payer.
La loi Malraux procure 4 avantages principaux. Ils sont surtout liés à la possibilité d’acquérir un bien d’exception à moindre coût. Celui-ci peut devenir très rentable. Sa revente, après le délai de conservation obligatoire et suivant l’état du marché, peut finaliser un investissement rémunérateur :
Tous les particuliers qui investissent dans des immeubles anciens éligibles à des rénovations réglementées peuvent avoir accès au régime fiscal de la loi Malraux. Ce dispositif vise néanmoins les contribuables fortement imposés, avec un taux moyen d'imposition supérieur (TMI) à 30%. En revanche, la loi n'est pas particulièrement destinée à celles et ceux qui disposent de revenus fonciers confortables. En effet, les travaux pris en compte pour la défiscalisation Malraux ne peuvent pas être déduits des revenus fonciers.
La loi Malraux n’est pas exempte d’inconvénients, ou plutôt de contraintes, pour les investisseurs. Il faut éviter les erreurs d’appréciation qui peuvent s’avérer préjudiciables à l’investisseur. Elles peuvent aussi l’empêcher de bénéficier du dispositif de défiscalisation.
Le calcul de la défiscalisation proposé par la loi Malraux est somme toute assez simple. Un investissement immobilier en secteur ZPPAUP de 300.000€ sur lequel on procède à 150.000€ de travaux sur 2 ans vous donne droit à 30% de défiscalisation.
Ce sont donc 30% de 150.000€ sur 2 ans qui sont répartis. Dès lors, le calcul est le suivant :
Travaux (150.000€) X 30% (Malraux ZPPAUP) / 2 ans (durée défiscalisation) = 22.500€ par an sur deux années. Le montant de la défiscalisation est de 22.500€ X 2 = 45.000€.
Avec une défiscalisation pouvant aller jusqu’à 30.000€ par an pendant 4 ans, la loi Malraux est un dispositif fiscal des plus incitatifs. De plus, l'extension de la loi n'est pas prévue, c'est donc un outil fiscal stable prévu pour le très long terme.
Il est intéressant de savoir que les ressources des locataires du bien bénéficiant de la loi Malraux, ou les loyers qui lui sont appliqués, ne sont astreints à aucun plafond de ressources. Enfin, depuis 2013, la loi Malraux est exclue du plafond des niches fiscales. Ce dispositif de défiscalisation est donc cumulable avec par exemple un employé à domicile, la loi Pinel ou bien encore le Girardin industriel.
