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Crédit immobilier : vaut-il mieux le rembourser ou investir ?

Par Julien MEHA - Liins Aix-en-Provence

Publié le 13 octobre 2021

Il y a deux semaines, un de mes clients qui a acquis sa résidence principale il y a 6 ans, m’appelle pour un conseil. Il vient de recevoir une coquette somme d’argent dans le cadre d’un héritage et se demande ce qu’il doit faire : rembourser son crédit immobilier ou investir cette somme, ne serait-ce qu'en partie ? Je vous propose quelques éléments de réponse.

Rembourser son prêt immobilier par anticipation peut se révéler intéressant à l'heure actuelle

En l’occurrence, pour mon client, après de rapides calculs, il s’est vite avéré plus intéressant pour lui de rembourser son crédit par anticipation.

Retenez d’abord que c’est le capital emprunté que vous avez à rembourser, et non les intérêts, ni l’assurance emprunteur. Dit autrement, en remboursant un crédit 10 ans avant son terme, c’est 120 fois les frais mensuels d’assurance et d’intérêt que vous n’aurez pas à payer ! Des mensualités d’autant plus élevées que le terme du crédit est éloigné (en effet, en fin de crédit, ces mensualités sont quasiment nulles).

D’une certaine manière, rembourser un crédit peut donc être considéré comme un investissement : en effet, vous évitez de payer, et donc vous gagnez sans prendre de risque, le montant des intérêts et de l’assurance. Ce qui peut représenter plusieurs milliers d’euros. Mon client, qui ne souhaite pas prendre de risque avec ses placements, et qui, il y a 6 ans, avait souscrit un crédit sur 20 ans gagnait davantage à rembourser son crédit par anticipation. Aujourd’hui les placements sans risque (livret A, assurance vie en fonds euros), sont peu rémunérateurs : aussi si vous avez une aversion pour le risque, et que votre crédit court encore sur une longue période, il est fort à parier que vous aurez, vous aussi, intérêt à rembourser votre crédit immobilier.

Comparez les taux d’intérêt aux taux d’emprunt

Pour faire court, avant toute décision, la première chose à faire est donc de prendre en considération votre taux d’emprunt et d’assurance, et de les comparer aux conditions de placement de vos liquidités. Si les intérêts de placement générés sont supérieurs aux intérêts remboursés dans le cadre de votre emprunt, mieux vaut conserver votre prêt.

Prenez garde aux frais bancaires

Dans votre calcul, il faut impérativement tenir compte des potentielles indemnités dues à l’organisme créditeur. Lisez bien votre contrat : certaines banques interdisent un remboursement anticipé d'un montant égal ou inférieur à 10 % du montant initial du prêt, et facturent des frais à hauteur de 3% du capital restant à rembourser. Sauf bien sûr si ces clauses ont fait l’objet d’une négociation de votre part lors de la signature du contrat de prêt.

Si ce n’est pas le cas, le montant des pénalités peut engendrer des frais importants : il ne sera alors pas judicieux de solder votre prêt par anticipation.

De nombreux placements s’offrent alors à vous pour faire fructifier votre héritage, d’autant que la résidence principale n'apporte pas de revenu et ne présente pas d’intérêt fiscal ou successoral : investissement locatif, SCPI, FIP, PER bien sûr…

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Le conseil de l'expert

Alors, rembourser un crédit par anticipation ou profiter de votre épargne pour investir (et vous faire plaisir) ?

La réponse dépend donc de plusieurs facteurs : vos conditions d’emprunt passées, votre profil d’investisseur, vos envies…

Vous vous posez la question ? N’hésitez pas à me contacter pour étudier votre situation, faire les bons calculs et les bons choix.

Liins vous rappelle

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