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Crédit immobilier : comment calculer son taux d'endettement ?

Par Olivier ROGE - Liins Lille Euratech

Publié le 14 mai 2021

Comme vous avez sans doute pu le lire dans les médias, les conditions d’emprunt bancaire pour un prêt immobilier ont tendance actuellement à se durcir. Une inflexion dont nous fait part notamment notre partenaire financier VousFinancer. Si les taux restent bas et toujours très attractifs, les banquiers sont de plus en plus nombreux à exiger davantage de « garanties » que par le passé. Le taux d’endettement notamment est un critère déterminant dans l’acceptation d’un dossier. Alors de quoi s’agit-il exactement, comment le calculer ?

Qu'est-ce que le taux d’endettement ?

Pour l'expliquer simplement, le taux d’endettement est la différence entre les rentrées et les sorties d’argent, exprimée en pourcentage. Plus la différence est faible, plus votre taux d’endettement est élevé.

Ce taux d'endettement détermine votre capacité d'emprunt. Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) parle, quant à lui, de taux d’effort.

Comment calculer son taux d’endettement ?

Le calcul ne doit prendre en compte que les éléments réguliers et exclut donc tous revenus et charges non récurrentes. Ainsi, par exemple, les primes exceptionnelles ou dividendes d’actions ne sont pas pris en compte.

Les revenus comprennent la somme de votre salaire net ou des bénéfices (si vous exercez une activité non salariée), les loyers perçus, rentes et pensions, ainsi que les différentes aides et allocations sociales dont vous bénéficiez. Chez les salariés pour lesquels les primes constituent une part importante du salaire (un commercial par exemple) et qui justifient d’une ancienneté certaine, la part variable du salaire peut être prise en compte dans ce calcul.

Une fois le montant total de vos revenus obtenu, vous devez ensuite déterminer le montant de vos charges : les charges fixes qui correspondent à vos crédits en cours (quelle qu’en soit la nature), les pensions versées, les loyers, abonnements, assurances…

Ces charges doivent ensuite être rapportées à vos revenus afin d’obtenir un taux en pourcentage. Le taux d’endettement d’un particulier se calcule donc en utilisant la formule : (charges / revenus réguliers)*100

Exemple : vos revenus cumulés s’élèvent à 6000 euros, vos charges à 1500 euros, votre taux d’endettement est donc de 25%.

A noter : selon le HCSF, le montant des revenus annuels correspond au revenu net avant impôt. L’imposition à la source n’a donc pas d’incidence sur le calcul de votre taux d’endettement

Qu'est ce que le reste à vivre ?

Mais, au-delà du taux d’endettement, les prêteurs calculent également le reste à vivre comme critère d’évaluation de votre santé financière. Le reste à vivre constitue la différence absolue entre revenus et charges récurrents, et non pas relative comme dans un pourcentage.

Evidemment, un taux d’endettement de 35% pour un ménage dont les revenus s’élèvent à 10 000 euros ne produira pas le même reste à vivre d’un ménage avec des revenus de 3 000 euros.

Plus le revenu disponible sera élevé après déduction des charges, plus les créanciers pourront tolérer un taux d’endettement élevé.

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Le conseil de l'expert

Le taux d'endettement est donc une notion importante à appréhender pour estimer sa capacité d'emprunt, que cela soit dans le cadre d'un investissement locatif ou de l'achat de sa résidence principale.

Depuis le 1er janvier 2021, le taux maximum d’endettement est porté à 35% contre 33% précédemment. Cette amélioration vise à assurer plus de souplesse aux primo-accédants, pour garantir le dynamisme du marché immobilier.

Faire appel à un courtier reste toujours une solution à privilégier pour obtenir la meilleure offre.

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