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VEFA : les étapes d'un achat dans l'immobilier neuf

Par David BUENOS - Liins Paris

Le prêt à taux zéro et le dispositif Pinel ont boosté les ventes de logements neufs en France ces dernières années.  Aujourd’hui, vous faites également le choix de vous tourner vers le neuf : pour y vivre ou pour investir, vous souhaitez le meilleur. Toutefois vous vous posez encore des questions : financement, réglementation, garanties, etc. Comment réussir votre achat immobilier dans le neuf ?

L'acquisition d’un bien immobilier dans le neuf est généralement synonyme d’un achat sur plan, ou VEFA (Vente en l'état futur d'achèvement). Pour certains, impossible de se projeter sans visiter un bien. Pour d’autres, cela ne pose pas de problème grâce à l’acquisition de plans détaillés ainsi qu’un suivi régulier (donc un contrôle…) de l’avancement des chantiers. Découvrons ensemble les étapes clés à prendre en compte lors d’un achat neuf.

Définir le budget du projet

Première étape du projet d'achat, la définition du budget. Votre budget d'achat immobilier dans le neuf comprend le prix d'achat du logement et les frais d'acquisition.

Il faut savoir que l’achat d’un bien neuf offre différents avantages financiers qui lui sont propres, notamment l’exonération temporaire de taxe foncière pendant 2 ans. Les frais de notaires sont également revus à la baisse : 2 à 3% du prix de vente dans le neuf, contre 7 à 8 % dans l’ancien. L'achat d'un bien neuf permet également des économies sur les charges d’entretien, d'énergie… Ce qui est non négligeable lorsqu’on hésite entre un bien ancien ou neuf.

L’achat d’un bien en VEFA implique le respect d’un échéancier de paiement plafonné correspondant aux étapes de la construction :

  • 35 % à l’achèvement des fondations ;
  • 30 % à l’achèvement du dernier plancher haut ;
  • 5 % à la mise hors eau, c’est-à-dire la toiture ;
  • 25 % quand l’immeuble est terminé ;
  • 5 % lors de la remise des clefs.

Trouver le bien immobilier neuf qui vous convient

Le bien idéal diffère selon les aspirationsde chacun. Commencez par définir les critères qui selon vous paraissent indispensables :  superficie, emplacement, environnement, etc. Lors d’un achat en VEFA, l’acheteur dispose de plans détaillés : notice descriptive du bien, matériaux de construction, exposition, mise à disposition d’équipements, commodités aux alentours, certification du respect des normes environnementales, etc.

Pour ne pas vous tromper, je vous conseillerais de comparer les différents programmes et de faire appel à un professionnel pour vous accompagner. Renseignez-vous également sur la zone géographique choisie, notamment le prix du mètre carré dans le secteur. Ce prix varie selon la qualité de vie, les transports, commerces, écoles à proximité.  Cela vous permet d’évaluer si la proposition du promoteur est en adéquation avec le prix du marché.

S’engager contractuellement

Maintenant que votre choix est fait, il est temps de vous couvrir contractuellement. Votre bien étant en cours de construction, vous devez le réserver en signant un contrat de réservation et l'acte de vente.

Le contrat de réservation

Concrètement, le contrat de réservation est accompagné d’un premier dépôt de garantie. Même s’il n’est pas obligatoire, je vous le conseille fortement : cela sécurise votre achat en engageant le promoteur immobilier à vous réserver le logement choisi.

Le contrat de réservation doit mentionner la surface habitable, le nombre de pièces, le prix prévisionnel de vente, les conditions de révision, un descriptif des qualités techniques de la construction ainsi que la date prévue pour la signature du contrat de vente définitif. A savoir que si votre logement est livré en retard, il est possible d’imposer des frais de retard à travers ce contrat.

Bien entendu, rien n'empêche le vendeur de prendre des engagements supplémentaires aux obligations prévues par la loi. Une fois qu'il les a mentionnés dans le contrat de réservation, il doit absolument les respecter.

L’acte de vente

Dans un second temps, vous signez le contrat de vente définitif un mois avant la signature devant le notaire. Sur ce contrat de vente, les informations suivantes doivent y figurer :

  • les identités et coordonnées du vendeur et de l’acheteur ;
  • la description détaillée du logement : adresse, descriptif avec plan coté du logement avec surfaces, équipements et annexes, matériaux utilisés, situation du logement dans un ensemble, règlement de la copropriété ou du lotissement, attestation de l'assurance dommages-ouvrage ;
  • le prix et les modalités de paiement ;
  • la date de livraison et éventuelles pénalités de retard ;

Réceptionner le bien et déterminer les éventuelles malfaçons

En tant que nouveau propriétaire, je vous conseille de faire preuve de rigueur lors de la remise des clés. Il est important de prêter attention aux éventuelles malfaçons : défauts de conformité, vice de constructions, dégâts matériels, vices dans les parties communes.

Connaître ses droits et garanties

L’achat d’un bien neuf est soumis à 4 grandes garanties en cas de malfaçons, sur des durées variables.

  • La garantie de parfait achèvement : 1 an
    Cette garantie couvre l’ensemble des défauts du bien pendant un an. Dans ce cas, les réparations sont à la charge du constructeur. En cas de dépassement des délais, vous êtes en droit de saisir la justice l’année suivante et bénéficier ainsi d’indemnités de travaux.
  • La garantie biennale : 2 ans
    Cette garantie couvre l’ensemble des défauts ou dommages éventuels sur l’ensemble des équipements du logement : portes, fenêtres, interphone, sol, plomberie, etc.
  • La garantie dommage/ouvrage : 10 ans
    Cette garantie couvre l’ensemble des défauts « lourds » du type gros œuvres : fissure sur mur, charpente, toiture, etc.
  • La garantie décennale : 10 ans
    Cette garantie protège le propriétaire des dommages qui compromettent la solidité du bien comme des problèmes d’étanchéité, toiture, chauffage, etc.
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Le conseil de l'expert

Vous l’aurez compris, l’acquisition d’un bien neuf en VEFA comporte de nombreuses étapes importantes à ne pas négliger. Lors de l’achat d’un bien neuf, pensez à bien vous assurer du sérieux du promoteur et de sa réputation. Renseignez-vous par exemple sur les programmes déjà réalisés par cette même société.
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