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Prêt immobilier : de nouvelles règles pour emprunter en 2022

Par Eva Saadoun - Liins Paris

Publié le 1er octobre 2021

Ce qui n’était jusque-là qu’une recommandation deviendra une obligation légale : à compter du 1 er janvier 2022, les conditions d’octroi d’un crédit immobilier se durcissent quelque peu. Objectif ? Limiter les situations de surendettement. Des sanctions pourront être prononcées par le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) si les nouvelles règles n’étaient pas appliquées. Voyons concrètement ce qui change.

Quelles sont les nouvelles règles pour obtenir un crédit à compter du 1er janvier 2022

Obligation d’un apport de 10%

Auparavant recommandé, un apport minimum de 10% sera désormais requis pour pouvoir obtenir un prêt. Pour un appartement de trois pièces d'une valeur de 250.000 euros, un banquier exigera donc d'avancer 25.000 euros.

Une durée d'emprunt qui ne peut pas dépasser 25 ans

A compter du 1er janvier 2022, la durée d’emprunt maximum sera de 25 ans. Il n'était pas rare dernièrement de voir des crédits accordés sur une durée de 30 ans, ce qui pouvait renforcer certains situations de surendettement.

Un taux d’endettement maximum de 35%

D'un point de vue légal, le taux d'endettement ne peut dépasser 35%. Ce taux correspond à la part du remboursement du crédit sur un revenu. Si on reprend notre exemple d'achat d'appartement, si on considère un endettement sur 25 ans, le coût des mensualités de crédit s'élève à environ 830 euros. Un banquier n'autorisera pas cet achat à moins de gagner 2.350 euros net par mois.

Quel impact pour les contribuables ?

Ces nouvelles règles devraient limiter l’accès aux prêts immobiliers à tous, notamment pour les foyers les plus modestes qui auront du mal à fournir un apport de 10%.

De manière général, il ne sera plus possible de gonfler outre mesure ses mensualités pour booster son pouvoir d'achat, le taux d'endettement ne pouvant pas dépasser 35% des revenus, quel que soit le profil des emprunteurs.

Comment cette mesure est-elle accueillie par les professionnels du secteur ?

Les professionnels du secteur bancaire ne sont pas forcément convaincus par ces nouvelles règles d'emprunt. Les instances professionnelles de l’immobilier craignent que l’effet recherché par l’HCSF ne produise l'effet inverse.

Dans le cadre de cette nouvelle loi et pour éviter toutes sanctions, les banques pourraient se montrer plus frileuses quant à l’acceptation des divers dossiers emprunteurs. Avec pour conséquence, un frein à l'acquisition immobilière tant pour les statuts de primo-accédants que pour les emprunteurs à revenus précaires (le taux de 35% d'endettement pouvant s'atteindre très rapidement entre le taux d'effort, l'assurance de prêt, etc.)

Cela pourrait causer une importante mise à mal pour l’investissement locatif qui voit déjà progressivement disparaître la solution de l’endettement différentiel (qui ajoutait une plus-value considérable aux dossiers emprunteurs).

A qui profite le crime en cas de manquement ?

A compter du 1er janvier 2022, les banques devront donc suivre ces nouvelles règles sous peine de sanctions : blâmes et sanctions pécuniaires dont les montants sont encore inconnus...

Elles pourront tout de même obtenir des dérogations pour 20% des dossiers, principalement pour les personnes qui achètent leur résidence principale ainsi que pour les primo-accédants.

Le recours à un courtier sera d’autant utile pour obtenir des conditions d’emprunt permettant de booster sa capacité d’achat.

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