Publié le 19 mars 2025

L’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) concerne les contribuables dont le patrimoine immobilier net taxable dépasse 1,3 million d’euros au 1er janvier de l’année. 

Pour rappel, l'actif taxable concerne :

• Les immeubles bâtis (maisons, appartements, etc.), et non bâtis (terrains, terres agricoles, etc.).
• La valeur des parts ou actions de sociétés correspondant à des actifs immobiliers (SCI, SCPI, …).
• La fraction de la valeur de rachat au 1er janvier représentative des actifs immobiliers imposables compris dans les unités de compte des contrats d'assurance-vie.

Note : si vous détenez un bien en nue-propriété, c'est l’usufruitier qui est imposable à l’IFI pour la valeur en pleine propriété du bien.

Sont exonérés de l'IFI :

• Les biens immobiliers professionnels, c'est-à-dire les biens nécessaires à l'exercice de la profession constituant l’activité principale du contribuable.
• À concurrence des 3/4 de leur valeur, les bois et forêts ainsi que les parts de groupements forestiers (en revanche, les parts de sociétés d'épargne forestière n'ouvrent pas droit à exonération).

Si vous êtes redevable de l'IFI, voici quelques conseils pour optimiser votre imposition

1/ Déclarer correctement son patrimoine 

Surévaluer les biens en sa possession entraîne de facto une imposition excessive. Aussi, n’hésitez pas à obtenir une estimation actualisée de vos biens pour ajuster leur valeur déclarée.

2/ Prendre en compte les dettes déductibles

Oublier certains abattements ou dettes déductibles peut générer plus d’impôt. Les dettes suivantes peuvent être déduites :

• Les emprunts immobiliers en cours (à hauteur du capital restant dû). Attention : depuis la loi de finances 2018, les prêts in fine ne sont pas intégralement déductibles mais amortis chaque année.
• Le montant des travaux d'amélioration, de construction, de reconstruction ou d'agrandissement.
• Les impôts non encore payés à raison des propriétés immobilières, comme la taxe foncière. La taxe d’habitation n'est pas déductible.

3/ Appliquer les décotes autorisées sur la valeur des biens

• Votre résidence principale bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale.

Autres décotes tolérées par l’administration fiscale :

• Biens loués : un bien en location avec un bail en cours peut bénéficier d’une décote jusqu’à 20 %, selon les conditions du bail.
• Parts de SCI : une décote jusqu’à 20 % peut être appliquée sous conditions, car elles sont considérées comme moins liquides qu’un bien détenu en direct.

4/ Appliquer la décote pour l’IFI :

Si vous déclarez un patrimoine dont la valeur est comprise entre 1 300 000 € et 1 400 000 €, vous bénéficiez d'une décote qui est déduite du montant de votre IFI.

Le montant de la décote se calcule en fonction de la valeur nette taxable du patrimoine. La formule de calcul de la décote est la suivante : 17 500 € - 1,25 % de la valeur nette taxable du patrimoine.

 Plafonnement de l’IFI :

Si vous êtes fiscalement domicilié en France, vous pouvez peut-être bénéficier du plafonnement de l’IFI.

Le plafonnement est une réduction d'impôt qui s'applique lorsque le cumul l'IFI de l'année en cours et des impôts dus en France et à l'étranger sur les revenus de l'année précédente est supérieur à 75 % du cumul de vos revenus de l'année précédente.

Si vous êtes dans cette situation, votre IFI de l'année, calculé d'après le barème, sera réduit du montant de la différence entre les 2 montants cumulés.

5/ Recourir aux dons pour bénéficier d'une réduction de l'IFI

Vous pouvez bénéficier d'une réduction d'IFI lorsque vous faites des dons au profit d’organismes d’intérêt général.

La réduction d'IFI est égale à 75 % des dons réalisés, dans la limite de 50 000 €.