Dans un contexte inflationniste, l’indexation des loyers permet aux propriétaires bailleurs d’augmenter ses revenus locatifs pour compenser l’inflation. De manière générale, l’indexation des loyers est un levier qui peut influencer la rentabilité d'un investissement immobilier. Dans ce cadre, l'Indice de Référence des Loyers (IRL) joue un rôle central. Voyons quelle est sa fonction, son fonctionnement et la manière dont un propriétaire bailleur peut l'appliquer.

Indexation des loyers : à quoi sert l'IRL (Indice de Référence des Loyers) ?

L'IRL, ou Indice de Référence des Loyers, est un indice statistique publié chaque trimestre par l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE). Cet indice sert à encadrer les variations des loyers dans le secteur locatif privé. Il est calculé sur la base de l'évolution des prix à la consommation, hors tabac et hors loyers.

À quoi sert l'IRL?

L'objectif principal de l'IRL est d'instaurer un équilibre dans la relation entre les propriétaires et les locataires. Il offre :

• Une garantie pour les propriétaires : Il assure aux propriétaires une certaine sécurité financière, en leur permettant d'ajuster les loyers en fonction de l'évolution de l'économie, garantissant ainsi un retour sur investissement adéquat.
• Une protection pour les locataires : en limitant les augmentations de loyer à un taux qui reflète l'évolution du coût de la vie, il protège les locataires contre les hausses de loyer potentiellement exploiteuses.

Comment calculer la révision des loyers ?

L'IRL est calculé sur une base annuelle et sa formule de calcul prend en compte l'inflation. Cette formule a évolué avec le temps, et depuis 2015, il est calculé en suivant la méthode ci-dessous :

Nouveau Loyer = Loyer actuel × (IRL du trimestre de référence de l’année en cours / IRL du trimestre de référence de l’année précédente)

Prenons un exemple concret : vous êtes propriétaire d'un appartement que vous louez 1000 euros par mois. Le contrat de bail stipule que le loyer peut être révisé annuellement à la date anniversaire du bail, le 1er octobre. A cette date, vous pourrez appliquer un loyer de 1023,08 euros  [1000 x (130/133)].

Plafonnement temporaire

La législation du 16 août 2022 relative au Pouvoir d'achat  a établi une limitation temporaire et exceptionnelle concernant la fluctuation de l'Indice de Référence des Loyers (IRL) pour les indices du troisième trimestre 2022 jusqu'au premier trimestre 2024. De ce fait, l'ajustement annuel de l'IRL ne pourra surpasser 3,5%.

Des ajustements géographiques spécifiques ont également été instaurés. Ainsi, l'ajustement ne pourra dépasser :

• 2,5% dans les régions d'outre-mer (loi du 16.8.22 : art. 12) ;
• 2% en Corse (loi du 16.8.22 : art. 12 et décret du 21.9.22).

Enfin sachez que l'indexation ne peut être appliquée que si elle a été prévue dans le contrat de bail. Elle ne peut par ailleurs être réalisée qu'une fois par an.

Où se renseigner pour connaître le dernier IRL ?

L'ANIL (l'agence nationale pour l'information sur le logement) met à disposition sur son site internet un tableau de l'IRL, accessible en cliquant sur ce lien. 

Comment appliquer l'IRL si vous êtes propriétaire bailleur ?

Voici les étapes à suivre pour appliquer une indexation du loyer basée sur l'IRL :

1. Vérifier le contrat de bail : assurez-vous que votre contrat de bail mentionne la clause d'indexation basée sur l'IRL.
2. Identifier la date der : identifiez la date de référence pour la révision, qui correspond généralement à la date anniversaire du bail.
3. Calculer le nouveau loyer : utilisez la formule mentionnée ci-dessus pour calculer le nouveau montant du loyer.
4. Informer le locataire : informez le locataire de la nouvelle augmentation en envoyant une notification écrite ou mieux une lettre recommandée avec accusé de réception, précisant le nouveau montant du loyer et la date d'effet. Voici un modèle de lettre à adresser.
5. Mise en Application : appliquez la nouvelle valeur du loyer à partir de la date spécifiée dans la notification.