Face à la fin de certains dispositifs fiscaux comme le Pinel et à la pression croissante sur le marché locatif, un nouveau cadre a fait son apparition : le statut de bailleur privé, aussi appelé dispositif Jeanbrun.
Son ambition ? Créer un équilibre entre rentabilité, fiscalité et accessibilité du logement.
Mais au-delà du discours politique, ce dispositif représente-t-il une réelle opportunité pour les investisseurs ?
Le dispositif Jeanbrun permet aux investisseurs immobiliers de bénéficier d’un mécanisme d’amortissement fiscal, à condition de louer le logement dans un cadre encadré.
Le principe clé : vous investissez dans un bien immobilier. Vous le louez sous conditions (loyer plafonné). En échange, vous bénéficiez d’un avantage fiscal puissant via l’amortissement.
En théorie, il est possible d'investir dans l'Immobilier neuf ou dans l'immobilier ancien avec travaux.
En pratique : le neuf intermédiaire ressort clairement comme la stratégie optimale.
Pourquoi ?
Le niveau intermédiaire est à privilégier car les loyers restent attractifs et la rentabilité est donc préservée.
Le cœur du dispositif repose sur la capacité à amortir, jusqu’à 80 % de la valeur du bien. Cela correspond à environ 3,5 % par an, soit jusqu’à 8 000 € d’amortissement annuel.
Ce qu'il faut retenir sur le statut de Loueur Meublé Non Professionnel :
Ce statut est particulièrement intéressant si votre tranche marginale d'imposition (TMI) est supérieure à 30 %, et si vous disposez d'une une capacité d’épargne ou d’emprunt vous permettant de bénéficier du levier du crédit et ainsi déduire les intérêts d'emprunt.
Si vous êtes déjà propriétaire de biens, et en bénéfice foncier, le dispositif Jeanbrun permet de gommer totalement l'imposition et d'éviter les prélèvements sociaux.
Si vous avez investi en loi Pinel, vous allez progressivement perdre l'avantage fiscal du dispositif, ce qui va entrainer le passage en revenus imposables. Le bailleur privé est alors intéressant pour prendre le relais fiscal.
Le choix d'un investissement en statut de bailleur privé se révèle pertinent si vous poursuivez des objectifs à long terme, visant à :
Prenons l'exemple de Mathias, 40 ans et une TMI à 30%.
Il investit dans un logement neuf sur Bordeaux, pour un montant de 285 000€. En optant pour le statut du bailleur privé, cela lui permet de bénéficier de:
Comme tout dispositif, il nécessite une analyse fine de votre situation prenant notamment en compte
Une approche sur mesure est indispensable.
Le dispostif Jeanbrun s'impose comme une nouvelle référence pour les investisseurs immobiliers. Il ne remplace pour les autres solutions, il les complète, en apportant dans un contexte fiscal et immobilier en mutation, une réponse équilibrée entre :
